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수 신 : 아파트 구분소유자 귀하
참 조 : 입주자대표회의, 관리소장
발 신 : 법무법인 산하 담당변호사 오민석, 안광순, 김경태, 최승관, 김미란,
김래현, 이종창
날 짜 : 2012. 5. .
제 목 : 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송 참여 안내문
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안녕하십니까. 귀 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구소송을 수행하게 된 법무법인 산하입니다. 먼저 저희 법인에 귀 아파트 단지의 제반 공동주택관련 분쟁처리와 관려하여 소송을 맡겨주신 수분양자님들께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 아뢰올 말씀은, 귀 아파트가 사업주체를 상대로 제기하게 될 하자보수금 소송에 관하여, 귀 아파트 입주자분들게 다음과 같이 몇 가지 안내말씀을 드리고자 하오니 적극 검토하시어 본 소송에 많은 참여를 부탁드립니다.
다 음
1. 소송수행의 필요성에 관하여
하자보수와 관련하여 대부분의 건설사들이 처음에는 입주자들이 하자보수요청을 하더라도 이를 해태하거나 부실한 보수공사를 시행하다가, 그에 대하여 입주자들이 하자보수금 청구 소송을 진행할 움직임을 보이면 그제서야 `성실한 하자보수공사를 시행하겠다.`는 등의 내용으로 책임면피용 공문을 보내오는 경우가 많습니다. 타 단지의 경우를 보더라도 건설 회사들이 추후 소송 진행과정 중에서 책임을 면하기 위하여 하자소송재판부의 눈가림용으로 위와 같은 공문을 보내는 등의 행태를 보이고 있습니다.
그러나 완전한 하자보수를 위해서는 하자보수소송을 통하여 실제로 건설회사로부터 판결금을 수령한 다음, 귀 입주자대표회의 측에서 전문기술자를 선정하여 올바른 하자보수공사를 시행하는 것이 훨씬 유리합니다. 왜냐하면 입주민들과 같이 하자보수에 관한 전문지식이 없는 일반인들의 경우 건설사 측에서 그때그때마다 눈속임식으로 대충 하자보수를 시행하여도 제대로 하자보수공사를 하였는지 알 수 없을 뿐만 아니라 임시방편용으로 하자보수공사를 할 경우 나중에 더 큰 하자를 유발할 수도 있기 때문입니다.
따라서 입주민들 전원이 단결하여 우리나라 법에서 보장하고 있는 하자보수금 청구권이라는 재산권을 적극적으로 행사하실 필요가 있습니다.
2. 입주자 전원이 하자보수소송에 참여(채권양도)해야 하는 이유
하자보수금 청구 소송과 관련하여 2007. 3. 29. 대법원에서 입주자대표회의의 하자보수금 청구권한을 인정하지 않은 판결(2006다 64863호)이 내려졌습니다. 즉, 대법원에서는 입주민들 각자에게는 건설회사 측에 하자보수를 해 달라, 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 달라는 권리를 모두 갖고 있다고 인정하고 있으나, 입주자대표회의에 대하여는 `하자보수공사를 해 달라.`는 권리는 있으나, `하자보수에 갈음하는 손해배상금을 달라.`는 권리는 없다고 판결을 내린 것입니다. 그에 따라, 현재 법원에서는 각 구분소유자들이 입주자대표회의에게 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양도해야만 하자보수금 청구소송이 적법, 유효하다는 입장을 취하고 있습니다(각 입주자들의 채권양도증서를 법원에 제출하라고 하고 있습니다).
위와 같은 채권양도절차는 하자보수소송을 진행하기 위하여 불가피하게 해야 하는 절차인바, 위와 같이 채권양도를 하였다고 해서, 추후 피고측으로부터 받게 되는 판결금의 처분권한까지 입주자대표회의에 양도하는 것은 아닙니다. 소송을 통해 판결금을 수령한 다른 아파트 단지의 예를 살펴보면, 전유부분에 대한 판결금은 각 세대별로 소유자에게 지급하고, 공용부분에 대한 판결금은 관리규약에 따라 공용부분의 하자보수공사비로 사용하는 경우가 대부분입니다.
따라서 채권양도를 하게 되면, 구분소유자의 재산을 입주자대표회의에 넘겨주는 것이 아니가하는 걱정은 안하셔도 됨을 강조하여 설명드립니다(참고로, 이러한 채권양도절차로 인하여 입주민들이 손해를 보시거나 법적인 문제가 발생하는 일은 전혀 없다는 점을 거듭 강조드리는 바입니다. 구분소유자분들이 작성하는 채권양도증서는 모두 법원에 제출하게 되며, 이 건 하자소송 이외에 다른 용도로는 전혀 사용되지 않게 되오니 염려하지 마시기 바랍니다).
민약, 입주민들이 각자 갖고 있는 `하자보수에 갈음하는 손해배상금을 달라.`는 내용의 손해배상청구권을 입주자대표회의에 `채권양도`를 하지 않을 경우에는 입주자대표회의가 제기한 하자보수금청구소송은 양도하지 않은 세대의 비율 만큼에 대해서는 패소할 수밖에 없게 됩니다. 예를 들어 총 입주자들의 80%만이 채권양도를 하게 되면 총 하자보수금 중 채권양도를 한 세대인 80%에 해당하는 금액만이 승소금액으로 정해지게 됩니다. 즉, 소송에 참여하지 않은 세대의 경우 전유부분에 대한 하자보수금 뿐만 아니라 그 지분만큼 공용부분에 대한 하자보수금마저 받을 수 없게 되므로 그에 대한 불이익은 참여하지 않은 세대에 국한 되는 것이 아니라 입주자 전원이 받게 되어 입주민들 사이에 분쟁이 발생될 소지가 있습니다.
예컨대, 추후 소송에 참여한 80%세대에서 하자보수금을 수령하여 아파트 공용부분에 대한 하자보수를 하게 될 경우, 소송에 참여하지 않은 나머지 20%의 세대에 부족분에 대하여는 관리비 등으로 청구될 수도 있습니다. 그리되면 자신이 갖고 있는 재산권을 적극 행사하지 않은 탓으로 생각지도 않은 적지 않은 비용을 부담하게 될 수 있습니다.
이러한 분쟁의 소지를 미연에 방지하기 위해서는, 현 소송법상 입주민들 전원이 입주자대표 회의에 대하여 `하자보수에 갈음하는 손해배상금 청구권`이라는 채권을 양도하는 방법이 가장 현실적이고 합리적이라 할 것입니다.
따라서 귀 아파트 입주민 전체의 이익을 위하여 한 세대도 빠짐없이 채권양도절차에 참여해 주시기를 간곡히 부탁드립니다.
3. 소송참여방법 안내
가. 별도로 첨부해 드린 채권양도증서에 구분소유자 본인이 직접 자필로 서명 또는 날인하여 주식기 바랍니다.
나. 채권양도증서에 서명 또는 날인은 반드시 각 구분소유자(등기부 상)가 하여야 하며(세입자나 임차인은 서명 또는 날인할 수 없습니다), 공유자인 경우에는 공유자전원이 서명 또는 날인을 하셔야 함을 주의하시기 바랍니다.
첨부 : 채권양도증서 양식 1부
법무법인 산하
대표변호사 오 민 석
담당변호사 안광순,김경태
최승관,김미란,김래현,이종창,
임형은,김영재,한윤정,윤영환