[스크랩] 입주자대표회의와 관리단의 비교

입주자대표회의와 관리단의 비교

 

글_장철진 변호사

 

현행법상 아파트 등에서 공동의 이해관계를 가지며 다수당사자들의 대표권을 갖는 주체로 규정된 것으로 입주자대표회의와 관리단이 있으나, 대부분의 아파트에서는 관리단이 아닌 입주자대표회의가 구성되어 일정한 법률행위를 하고 있는 것이 현실이므로, 이하에서는 입주자대표회의의 법적 지위를 관리단과 비교 분석해보고 소송실무에서 문제되는 입주자대표회의를 소송상 주체로서 관리단과 동일하게 취급할 수 있는지에 대하여 검토하고자 한다.

 

 

 

1. 주택법과 집합건물의소유및관리에관한법률의 관계

 

⑴ 용어상의 차이

입주자대표회의와 관리단의 비교를 위해서는 먼저 양자 근거법에 대한 상호관계를 간단히 살펴볼 필요가 있다. 주택법은 공법이고 집합건물법은 사법이라는 차이는 있지만, 아파트와 같은 집합건물을 중심으로 한 법률관계를 규율하고 있다는 점에서 동일함에도 각자는 용어에 있어서 많은 차이를 드러내고 있다. 집합건물법에서는 아파트 소유자인 '구분소유자'와 소유자 아닌 사용자를 의미하는 '점유자', 구분소유자들의 단체인 '관리단'과 그 대표자인 '관리인'이라는 용어를 사용하는 반면, 주택법은 아파트 소유자인 '입주자'와 소유자 아닌 임차인 등의 사용자인 '사용자', 입주자들의 단체를 칭하는 용어를 두지 않고 일정한 기능을 하는 '입주자대표회의'와 그 대표자인 '회장'이라는 용어를 두고 있다.

 

 ⑵ 적용상의 차이

주택법은 집합건물법이 두고 있지 않은 자치관리기구의 조직요건과 관리자의 자격요건이나 하자보수보증금, 특별수선충당금 및 관리권의 내용과 범위에 관한 규정을 두고 있는 반면, 집합건물법은 구분소유자의 의무위반에 대한 조치, 건물의 재건축이나 단지관리 등에 관한 규정을 두고 있는 점에서 각각 적용상의 보완관계를 갖고 있으며, 집합건물법 부칙 제6조에서는 "집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다"라고 규정하여 상호충돌되는 상황에 대한 적용상의 우선순위를 정해 놓고 있다.

 

 

2. 입주자대표회의

 

⑴ 입주자대표회의의 개념

입주자대표회의는 공동주택의 관리를 위하여 입주자나 사용자(임차인)들이 선출한 대표들로 구성된 단체이다. 입주자대표회의의 설립이 강제되는 공동주택은 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 또는 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택으로 규정하고 있다(주택법시행령 제48조). 입주예정자의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자는 동별 세대수에 비례한 대표자를 선출하고, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하고(주택법시행령 제50조제1항), 동별 대표자는 동별 대표자로 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우에는 제외) 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하여야 한다(주택법시행령 제50조제3항).

 

⑵ 입주자대표회의의 법적 성격

공동주택의 입주자 전원으로 구성된 입주자단체가 '법인 아닌 사단'이고, 입주자대표회의는 입주자단체의 기관에 불과하다는 서울고등법원 1990. 12. 20.선고 90나25874 판결에 대하여 대법원은 "입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로, 특별한 다른 사정이 없는 한, 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 갖추고 있는 것으로 보아야 할 것이다"라고 판시하여 입주자대표회의를 '법인 아닌 사단'으로 보고 소송상 당사자능력을 인정하고 있다(대법원 1991. 4. 23.선고 91다4478 판결).

 

⑶ 입주자대표회의의 권한

입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제 규정의 제정 및 개정, 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리, 단지 내의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준, 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면, 공동주택의 공용부분, 공동주택 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수대체 및 개량, 입주자 상호 간에 이해가 상반되는 사항의 조정, 기타 관리규약으로 정하는 사항에 대하여 결정한다(주택법시행령 제51조제1항, 제2항).

 

 

3. 관리단

 

⑴ 관리단의 개념

대법원은 "집합건물법 제23조제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조제1항의 취지에 부합되는것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다"라고 판시하고 있다(대법원 1996. 8. 23.선고 94다27199 판결). 이러한 관리단이라는 단체를 전제로 하여 그 단체의 행위가 집합건물법에 의한 요건을 갖추면 구분소유자 전원에게 효력이 미치게 되는 것이다. 관리단은 관리의 기본준칙으로서 구분소유자의 합의에 의하여 규약을 설정하고, 관리에 관한 사항을 유효적절하게 운영토록 하기 위하여 구분소유자 간의 합의체인 집회를 두고 있으며, 관리인을 임명하여 규약 및 집회에서 결정된 관리사항을 집행토록 하고 있다. 관리인은 관리단의 대표기구로서 소송수행권능을 가지게 된다.

 

⑵ 관리단의 법적 성격

관리단의 법적 성격에 관하여는 민법상의 조합이라는 설, 권리능력 없는 사단이라는 설, 단체구성의 면에서는 사단성(집합건물법 제23조)을 갖지만, 관리단 채무의 면에서는 구성원의 무한책임(집합건물법 제27조)이 요구되는 조합적 성격을 함께 가진다는 절충설이 있으나, 집합건물법 상의 관리단은 집합건물 및 그 대지와 부속시설의 관리를 목적으로 하고, 그 의사결정기관인 관리단집회에서는 다수결의 원칙이 적용되며, 구분소유자는 당연히 관리단의 구성원이 되므로 구분소유자의 변경이 있더라도 그 단체는 그대로 존속하고, 관리단 대표의 방법으로 관리인이 있으며, 규약 및 집회의 규정도 있으므로 학설과 판례가 요구하는 비법인사단의 요건을 모두 갖추고 있다고 할 수 있다. 따라서 관리단의 성질은 비법인사단이라고 보는 것이 타당하다.

 

⑶ 관리단의 권한

관리단은 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 한다(집합건물법 제23조제1항). 관리에 관한 사업이란 이 법에 있어서 구분소유자가 단체적 구속을 받아야 할 사항을 모두 포함하는 넓은 개념으로 집합건물법 제15조에 의한 공용부분의 변경, 주거전용 건물에서 전용부분의 영업적 사용을 금지하는 것, 재건축의 결의 등을 포함한다.

 

 

4. 입주자대표회의와 관리단의 관계

 

⑴ 적용범위

대법원은 "공동주택 입주자대표회의의 설치 등에 관한 주택법령의 규정은 주택법 제16조에 의하여 주택건설사업계획 승인을 얻은 공동주택에 한하여 적용되는 것이므로, 건축법 제8조에 의한 건축허가를 얻어 건설된 공동주택에 대하여는 위 규정들이 적용되지 아니하고, 집합건물의소유및관리에관한법률의 관리단에 관한 규정들만이 적용된다"라고 판시하여 관리단이 구성될 수 있는 공동주택과 입주자대표회의가 구성될 수 있는 공동주택을 그 규모에 따라 구분하고 있다(대법원 2007. 10. 15.선고 2006마392 결정).

 

⑵ 입주자대표회의의 소송주체성

관리단이 소송법상 당사자능력(또는 당사자적격)을 갖는 것은 별다른 문제가 없으나 관리단과는 구성방법이나 법적 성격, 권한 등에서 차이가 있는 입주자대표회의를 관리단의 실체를 갖는 것으로 보아 소송법상 당사자능력(또는 당사자적격)을 인정할 수 있는지 많은 논의가 있다. 대법원은 "입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고‥"라고 하였으며(대법원 2003. 6. 24.선고 2003다17774 판결),  같은 맥락에서 최근에는 "아파트입주자대표회의는 부실시공으로 아파트에 하자가 있을 경우 건축주 등 사업주체에 대해 하자보수청구권만 행사할 수 있을 뿐이고 하자를 이유로 손해배상을 청구할 수는 없다"라고 판시하여 다시 한 번 집합건물법에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속됨을 확인하였다(대법원 2007. 3. 29.선고 2006다64863 판결). 이에 따르면 대법원은 입주자대표회의가 당연히 관리단의 실체를 가지고 있다는 데 부정적인 입장에 있는 것으로 볼 수 있다.

 

반면에 입주자대표회의와 관리단은 견해의 대립은 있지만 법인 아닌 사단으로서 그 법적 성격이 동일하고, 공용부분을 포함한 공동주택의 관리와 상호간 이용의 조절이라는 목적이 동일하다는 점, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조의 취지에 맞는 것이면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라고 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 함께 가질 수 있다는 위 대법원 판례의 취지에 따르면 입주자대표회의는 동별 대표자들을 구성원으로 하는 별개의 단체임과 동시에 관념적인 입주자 등을 구성원으로 하는 단체의 의사결정기관 및 집행기관으로 기능하고 있다고 할 수 있어 관리단과 관리인 간의 관계와 유사하므로 양자를 동일한 것으로 취급할 수 있을 것이라는 반대 견해도 있다(이덕승, 「아파트 입주자단체의 법적 성격」재산법연구 제15권제1호, 1998. 11.).

 

그러나 입주자대표회의는 대부분의 경우 그 구성에 있어서 구분소유자들 뿐만 아니라 임차인과 같은 사용자 등을 포함하여 이루어지므로 구분소유자들로만 이루어지는 관리단과는 다르다고 할 수밖에 없다. 법령에 명문의 규정이 없는 이상 구분소유자의 공유지분권에 기초한 권리를 입주자대표회의가 대리하여 행사할 수는 없는 것이다. 입주자대표회의를 관리단과 동일시하여 공동주택에서 발생하는 법률분쟁의 해결을 하고자 하는 현실적인 필요성은 공감하지만 입주자 등만의 의사로서는 입주자 상호 간의 사항을 정할 수 있을 뿐이고 구분소유자에 관한 사항은 정할 수 없다고 보는 것이 현행법 하에서의 타당한 해석이라고 할 것이다.

 

 

5. 결론

 

관리단은 구분소유자들로 구성되어 소유권에 관한 포괄적 권리를 가지는 반면 소유자와 사용자로 구성된 입주자대표회의는 법률에 규정된 권한을 넘어 관리단과 같은 권한을 가진다고 볼 수는 없을 것이다. 따라서 입주자대표회의에 법률의 규정도 없이 소유권에 관한 권리를 인정하는 것은 현행법 하에서는 무리한 이론구성이 아닐 수 없다. 그러나 현실적으로 입주자대표회의가 존재하는 대규모 아파트에서는 구분소유자들이 별도로 관리단을 구성하거나 관리인을 두고 있지 않는다는 점, 입주자대표회의가 사실상 관리인의 역할을 하고 있는 점을 고려할 때 입주자대표회의를 관리단과 같이 소송상 주체로서 취급하여야 한다는 견해는 경철할 만하다. 입주자대표회의의 법적 지위를 현실적인 필요에 부합하도록 하기 위해서 주택법과 집합건물법의 일원화 노력이 필요하다고 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 홍대부동산뉴스

글쓴이 : 신촌브르스 원글보기

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